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    不是有价值的城市就可以瞎买

    2020-01-30 13:03 来源:未知 作者:石家庄生活网
    不是有价值的城市就可以瞎买

    当投资人根据政策、经济、人口选择到好城市,并不意味着就一定能买到有投资价值的房产,即使在深圳这种极具房产投资价值的城市,也有坪山这种上涨相对缓慢,或者大鹏这种不适合投资的区域。
     
    好城市中进一步去寻找“好区域”是房产投资人要做的第二步。
     
    好区域的基础判断和城市很类似,也有人口、产业两大因素。
     
    01 好区域
     
    当城市确定以后,下一步就是选择这个城市中的区域。
     
    一个好的区域首先是看区域内人口,主要看常住人口和户籍人口的关系。
     
    常住人口多于户籍人口的,说明外地人多,购买住房需求高;反之,常住人口少,户籍人口多的,说明人口流出,则此区域前景一般。
     
    例如2018年广州天河区常住人口174.66万,户籍人口93.92万,说明很多人工作却无房落户,那么天河区未来就不缺需求。
     
    而很多区域户籍人口远远多于常住人口,是因为年轻人流出,不在该区域就业了,迁徙到其他地方作为主要就业生活的区域。
     
    那么,区域内人口为什么会有流出流入呢?决定因素是为人口提供就业的产业,如果该区域产业较多、可提供就业岗位多,那么人口迁入就多,例如广州天河区、白云区、黄埔区都是这种情况,由于产业发达,外来人口多。
     
    但是如果该区域是劳动密集型的,那么人口迁入虽然较多,住房购买力还需评估;如果是金融业、高科技产业,那么购买力会很强劲,深圳南山、广州天河都是这种情况。
     
    产业结构还决定了一个因素是区域内人口的收入结构,产业结构是否高端决定了人群收入的高低。
     
    当然,区域并不一定是行政区,我只是为了便于举例,用行政区来举例,区域就是一个片区,类似广州的珠江新城、深圳的前海、上海的大虹桥这种也是典型的区域。
     
    我曾经讲过,区域选择往往分为两种流派,这两种流派对应着不同的操作手法。
     
    一个城市的好区域往往分为两种,城市的中心和被城市生长逐步包住的郊区。
     
    02 城市中心
     
    城市的中心,它的特点是好卖、好租、好住。
     
    由于城市中心有着完善的商业配套、交通配套、教育和医疗配套,也往往是城市的就业中心,故而人群大量聚集,投资这个区域的房产,意味着上涨的领先或者下跌的滞后。
     
    例如北京的东西城、上海的内环往往是一轮上涨的起点,而在横盘市场中交投比周边活跃,即使是极少的下跌市道中也更为抗跌。
     
    这里需要指出几个点:
     
    一是学区房虽然名字有个“区”字,但其实与区域无关,而是更多地受到学位政策的影响,不能简单地看成区域选择因素,而是要结合政策来选择。
     
    二是在城市中心的选择中,会面临哪里才是城市中心的问题,对于单中心城市,这个相对比较好选择,要面对只是城市中心是否会发生迁移的问题,例如北京的城市中心几乎没有移动,而广州的中心改革开放以来其实发生了一些变化。
     
    还有一种城市是类似深圳、重庆、东莞这样的多中心城市,这些城市很难说哪里才是城市真正的中心,不同的区域有着功能性中心的作用,深圳的政治中心是福田、科技中心是南山、人口中心是宝安、商贸中心是罗湖,每个中心都有自己成熟的配套,也有自己稳定的消费、投资人群。
     
    三是要清楚什么才是城市的中心?
     
    城市的中心在早期是城市的行政中心,比如北京的广场、广州的越秀山下,过去的城市中心就是围绕政府所在地不断向外扩张,所以行政中心就是城市中心。
     
    到了市场经济,城市的中心逐步变成了商场林立、人头攒动的商业中心,北京广场附近的西单、王府井,广州珠江边山的北京路、上下九,上海的南京路步行街,在这一时期最贵的地价和楼价是在商业中心附近。
     
    现代的市中心,最贵的既不是行政中心、也不是商业中心,而是CBD,也就是商务中心,因为这里的平方公里GDP更高、人均GDP更高,能够创造更多的财富,所以现在的上海的陆家嘴、北京的金融街、广州的珠江新城,未来的深圳前海才是那个城市真正的中心。
     
    那么中心派选房就会非常简单,选择CBD附近以及连接CBD地铁线的住宅,会被CBD溢出人群抬高价格。

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