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    从投资理财的四要素看我们的房产投资

    2020-08-08 14:17 来源:未知 作者:石家庄生活网1
    从投资理财的四要素看我们的房产投资

    现在房价踟蹰不前,很多人心里开始打鼓。现在卖掉房子是聪明还是愚蠢?房地产会迎来下跌吗?

    其实,现在卖掉投资的房子是聪明的选择,卖掉居住的房子是100%愚蠢的行为。

    我们购买房子的时候,一定要考虑房子能带给我们什么。一个稳定的家,有时候要比房子亏本的风险,带来的效用要高得高。尤其是丈母娘效应还是存在的,能够娶一个媳妇可比未来可能亏上几十万要强的多吧?尤其这只是可能而已?墒,如果我们仅仅把房子看成投资产品,这又会是怎样的一种结果呢?

    房产投资需要考虑的四个问题

    任何一种投资理财,我们都要考虑四个因素:投资门槛、收益率、安全性和流动性。

    (一)门槛。购买房子的投资门槛确实很高,现在房子动辄二三百万一套,30%的首付都要50~100万,在一线城市甚至一两百万。另外,我们还要有良好的收益预期,这样银行才能放心贷款给你。

    我们千万不要以为,等房子下跌了,我们把房子塞给银行就了事了。这种情况叫做耍赖行为,也叫做信用破产,除非我们没有任何其他的财产,连工作收入都没有。否则,银行会通过法律手段追究相应的欠款。比如首先将房子扣押,然后拍卖。如果这是你唯一住房的话,银行可能处理起来比较麻烦,但是也不一定不能把你赶走。比如说给你按照当地住房租赁市场的平均标准,给执行人预留5年到8年的房租。自己想想当地房租价格有多少钱?在青岛可能只有10~20万元。然后,你即使工作,每个月法院也会强制执行你的工资收入。除非,等未来个人破产制度出台,我们在5~10年的破产整理期以后才能够重获新生。这种情况的代价非常大。

    从投资理财的四要素看我们的房产投资,你还认为房价会继续涨吗?

     

    这也是为什么银行敢大力放贷的原因。其实跟高利贷一样,很多家庭是小的还不起,老人还的起,三个家庭供养一套房。而且老人们还都有价格不菲的房子,绝大多数老人的房子都没有房贷的。

    (二)流动性。门槛越高,能够进入这个门槛投资的人就会越少。买卖房子的流动性实在是太差了。一旦市场不好,很多房子你挂牌一年半载都无人问津的。你如果想急着用钱,那么只能办理抵押贷款或者降价出售。有些着急的人甚至降下20%~30%,想想1000万的房子能降价多少钱?即使是能够当场拍板,买方还需要凑首付、网签、申请贷款、办房产证过户等一系列手续。尤其是有的时候还有欠银行的贷款,需要提前还贷才能够解封交易,都需要很长的时间。这一系列手续快则一两个月,慢的话,呵呵半年都得等的。

    从投资理财的四要素看我们的房产投资,你还认为房价会继续涨吗?

    2018年11月13日,重庆市南岸区天文街道茶园,正在建设中的商品住宅楼和交通标志牌。建设用地,地价

    (三)安全性。从安全性角度讲,钢筋混凝土不会变质,绝大多数房子是不可能倒塌的。而且随着社会的发展和城市开发的不断繁荣,这也是为什么很多人钟情于投资房产的原因?墒窃谖蠢匆欢呓沟愠鞘,仍然能保持人口不断流入还可以维持住房价,如果是三线及以后的城市,随着人口的不断流失,这些地方能不能变成鬼城,真的是一种未知数。有人还指望农村居民到城市接盘,农村有钱的人早就在城里买房子了,没钱的人再怎么挤也挤不出钱来承担这样高的房价。除非大家还是在购买两三千元的房子,然后玩击鼓传花。

    (四)收益率。关于收益率的问题是大家应当重点考虑的。购买房子住房贷款的成本基本上是5%~6%,我们付的首付存款利息成本也在4%到5%以上。再加上购房所需要缴纳的契税、印花税、房屋维修基金、物业费、水电费等等,另外还要考虑到房屋的折旧。一般每年房价涨个8%~10%才能够保本。大家自己估摸一下未来收益率能达到这样的水平吗?千万不要把买房当成炒股。所以,再怎么考虑投资房产都是一个不聪明的选择。

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    房价的前途

    未来房价的前途还是不太乐观的。毕竟人口即将在几年内达到顶峰,现在的劳动力已经逐年减少,结婚买房的刚性也在降低。

    2018年乡村常住人口只有5.64亿人了,转为城市的难度越来越大,最后农村肯定会留下几亿人的。

    房地产税立法也越来越近,毕竟房地产税是改善我国地方政府财政收入的主要依靠,房子的很大一部分价格将会通过房地产税的征收逐渐折算到长期持有成本中。

    所以,未来房子慢慢的真的会只剩下居住属性而已了。房子是用来住的,不是用来炒的。国家将长期坚持“房住不炒”的政策倾向,确保大家人人都住得起房。


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